Zachowania na rynku gruntów w okolicach Olsztyna są w dużej mierze uwarunkowane ilością obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ilość planów jest stosunkowo niewielka, a to powoduje, że zakup działek jest obarczony większym ryzykiem.  Podaż nieruchomości gruntowych jest kreowana przez osoby prawne, osoby fizyczne oraz jednostki samorządu terytorialnego. Nabywcami gruntów pod inwestycje są z reguły inwestorzy, planujący realizację przedwsięwzięcia deweloperskiego.

Efektem przystąpienia Polski do Unii Europejskiej jest zwiększone tempo wzrostu gospodarczego oraz utrzymujące się pozytywne prognozy średnio i długookresowe. Polska w dalszym ciągu przyciąga rosnącą uwagę międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych, stwarzając im możliwości działalności na rynku inwestycji zarówno istniejących, jak i nowych.

Podaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okolicach Olsztyna jest zdominowana przez działki rolne sprzedawane głównie przez osoby prywatne. Na rynku pojawiają się również oferty sprzedaży nieruchomości z zasobów Agencji Mienia Wojskowego, Agencji Nieruchomości Rolnych oraz z zasobów gminnych. Przedmiotem obrotu rynkowego są zarówno działki duże powyżej 1 ha jak i działki po podziale do około 1.000 m2. Największym zainteresowaniem cieszą się nieduże grunty pod zabudowę jednorodzinną, poszukiwane głównie przez inwestorów indywidualnych. Najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem w Naterkach jest rynek nieruchomości gruntowych pod budownictwo jednorodzinne.

Znaczny wzrost popytu na nieruchomości odnotowywany był od 2004 r. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się grunty niezabudowane, położone na terenach objętych aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Brak miejscowych planów poza zwiększeniem ryzyka możliwości realizacji inwestycji, znacznie wydłuża okres przygotowania inwestycji (konieczność uzyskania warunków zabudowy i odpowiednich pozwoleń). Deweloperzy poszukują gruntów z możliwością przyłączenia do infrastruktury technicznej.

Wyszczególnić można dwie grupy klientów zainteresowanych zakupem gruntów: klienci indywidualni oraz deweloperzy. Pierwsza grupa poszukuje dobrze zlokalizowanych działek o powierzchni

500 m2 – 2,000 m2 pod budownictwo jednorodzinne. Deweloperzy zainteresowani są gruntami powyżej 1 ha pod budownictwo zarówno mieszkaniowe jak i komercyjne.

Za najbardziej atrakcyjne uważane są tereny położone w gminie Stawiguda (obręby Tomaszkowo, Dorotowo, Stawiguda) ze względu na bardzo dobrą lokalizację (bliskość jeziora Wulpińskiego, dobry dojazd do Warszawy i Olsztyna) oraz wysokie walory krajobrazowe. Mniejszym zainteresowaniem cieszą się grunty położone w Klebarku i gminie Barczewo (Wójtowo). Najmniejszym zainteresowaniem cieszą się grunty zlokalizowane w gminie Jonkowo (obreb Jonkowo), w Purdzie (gmina Purda), Nagłady (gmina Gietrzwałd).

Grunty położone przy utwardzonych drogach i uzbrojone lub z możliwością stosunkowo łatwego i szybkiego uzbrojenia zyskują najszybciej nabywców. Budowa infrastruktury technicznej jest zdecydowanie łatwiejsza i bardziej opłacalna w przypadku kompleksowych inwestycji, mających na celu uzbrojenie przynajmniej kilku działek położonych w jednej lokalizacji. Związane jest to głównie z możliwością poniesienia jednorazowych kosztów projektowych oraz opłat administracyjnych. Koszt tzw. "uzbrojenia działki" w media zależy w dużej mierze od odległości od punktów przyłączeniowych. Najczęściej dostawca mediów w umowie definiuje określoną długość instalacji jaka może być wykonana za tzw. opłatę przyłączeniową. Koszt uzbrojenia działki w skrajnie odludnych miejscach może przekroczyć nawet wartość gruntu.

Obecnie popyt na działki budowlane znacznie się zmniejszył (w szczególności na grunty pod  budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne). Podaż działek na sprzedaż jest aktualnie znacznie wyższa niż popyt ze strony potencjalnych nabywców.

Rezultatem istniejącej sytuacji jest rozważanie przez właścicieli gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe zmiany przeznaczenia na komercyjne. Przyszła sprzedaż takich gruntów i kształtowanie się generalnych trendów na rynku nieruchomości zależeć będzie od sytuacji finansowej na świecie oraz od aktywności deweloperów.

Lokalny rynek nieruchomości gruntowych różni się znacznie ze względu na dostępność działek i ich ceny. Na cenę gruntów wpływ ma wiele czynników jak lokalizacja czy przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Nieco niższą wagę ma wyposażenie w infrastrukturę techniczną, kształt działki, dostępność i otoczenie oraz rodzaj prawa do nieruchmości.

Na ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych w okolicach Olsztyna wpływają głównie następujące cechy rynkowe:

1. -lokalizacja,
2. -przeznaczenie terenu w planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania,
3. -sąsiedztwo i otoczenie,
4. -dostępność komunikacyjna,
5. -wielkość działki oraz jej cechy fizyczne.

Ceny gruntów niezabudowanych na badanym obszarze kształtują się w przedziale od 20 zł do 190 zł /m2. Najistotniejszym czynnikiem mającym wpływ na cenę jest odległość od granic administracyjnych Olsztyna. Najwyższe ceny osiągają działki zlokalizowane w Tomaszkowie, Dorotowie oraz Stawigudzie, położone w obrębie zorganizowanych osiedli z dostępem do infrastruktury technicznej. Najniższe ceny uzyskują nieuzbrojone grunty w Purdzie, Barczewku, Łęgajnach, Tuławkach oraz innych bardziej oddalonych od Olsztyna miejscowościach.

W latach 2004-2007 miał miejsce bardzo silny wzrost cen na rynku nieruchomości gruntowych, czego przyczyną był dobra sytuacja ekonomiczna. W drugiej połowie 2007 roku na rynku nieruchomości gruntowych zaobserwowano stabilizację cen, a w niektórych rejonach nawet korektę w dół.

Inwestorzy wstrzymują się z realizacją nowych inwestycji lub zwalniają tempo ich realizacji. W tej fazie cyklu koniunkturalnego zainteresowanie zakupem gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe spada. Analizując ogólny stan rynku w Polsce i utrzymujący się wzrost dostępności gruntów inwestycyjnych, przewiduje się dalszy spadek cen, jakkolwiek skala spadków zależeć będzie od lokalizacji nieruchomości i jej przeznaczenia.

Obecnie w wyniku gwałtownych zmian na rynku kapitałowym przedstawienie wiarygodnych prognoz jest utrudnione. Banki zaostrzyły warunki udzielania kredytów, wzrosły marże oraz koszty kredytu, wymagane jest również wyższe zaangażowanie kapitałowe inwestorów. Niższy zysk deweloperów oraz bardziej restrykcyjne warunki finansowania inwestycji są przyczyną wydłużenia okresu sprzedaży gruntów inwestycyjnych, który aktualnie wynosi minimum 12 miesięcy dla większości nieruchomości gruntowych.