Klienci – potrzeby, preferencje, upodobania

Analiza zachowań olsztyńskiego rynku w odniesieniu do lokali mieszkalnych pozwala na sformułowanie następujących wniosków:

Zasadniczymi cechami decydującymi o wartości lokali mieszkalnych są:

- warunki lokalizacji (ogólne i szczegółowe),

• - standard wykończenia pomieszczeń;
• - wyposażenie techniczne;
• - sąsiedztwo,
• - położenie na kondygnacji,
• - stan techniczny budynku;

Lokale mieszkalne są oddawane w tzw. „stanie deweloperskim” bez następującego zakresu robót wykończeniowych:

- drzwi wewnętrznych – skrzydeł drzwiowych

• - podłóg i posadzek
• - glazury w kuchni i łazience
• - robót malarskich
• - białego montażu (umywalek, sedesów, kabin natryskowych, wanien, kuchenek)
• - mebli wbudowanych (pawlaczy, szaf)

Analizując lokalny rynek mieszkaniowy należy stwierdzić potencjalni kupcy poszukują nowych mieszkań o średniej wielkości, dwupokojowych, około 45-60 m² w budynkach nowych budowanych w technologii tradycyjnej (odstępstwo od „wielkiej płyty” ). Istnieje też także dość efektywny rynek wtórny, na którym obserwuje się głównie transakcje dotyczące sprzedaży mieszkań w blokach.

Większość ludzi nie stać na zakup mieszkania, a jeśli już to czynią, to wybierają mieszkania średnie (małe są najbardziej popularne wśród ludzi młodych). Zazwyczaj mieszkania kupowane są za pieniądze pochodzące z kredytów hipotecznych.

Nabywcy zazwyczaj oczekują mieszkań w pełni wyposażonych w media.

Najczęściej stawiane wymagania przez potencjalnych nabywców lokalu mieszkalnego stawiane budynkowi / lokalowi, to:

1. lokalizacja,

2. powierzchnia mieszkania,

3. usytuowanie na piętrze,

4. wyposażenie w media,

5. stan techniczny lokalu/budynku,

6. wykończenie lokalu/budynku.

Polskie  społeczeństwo  ma  olbrzymie  potrzeby  mieszkaniowe,  lecz  ograniczeniem  są  niezbędne  nakłady  finansowe. Najubożsi  szukają  domów  lub mieszkań   wymagających  remontu  lub  tanich  lokali  mieszkalnych  zlokalizowanych  na  peryferiach  miasta. Jest  też  grupa  klientów  preferująca mieszkania  o  dobrym  lub  bardzo  dobrym  standardzie  położonych  z  dala  od  ruchliwych  ulic.

Po podwyżkach cen, która rozpoczęła się w 2006 roku, mieszkania stały się tak drogie, że zdecydowanie zmalała liczba osób, mogących pozwolić sobie na zakup własnego. Dlatego w wyniku wzrostu cen nieruchomości oraz wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych, Olsztyniacy coraz częściej decydują się na zakup mniejszego mieszkania, które jest relatywnie tańsze w utrzymaniu. Dużą popularnością cieszą się budynki niskie – do pięciu kondygnacji. Wymagania dotyczą również zagospodarowania terenu i otoczenia, a także dbanie o zieleń przydomową. Preferencje i upodobania kształtują się w zależności od zamożności właścicieli. Zamożniejszym właścicielom zależy na rozwoju i inwestowaniu w nieruchomość. Polega to na polepszaniu jej stanu, wprowadzaniu modernizacji i podwyższaniu standardu. Natomiast mniej zamożni ograniczają się do utrzymywania nieruchomości w stanie nie pogorszonym oraz dokonywania niezbędnych remontów. Najtrudniejszym dla zarządcy zadaniem jest pogodzenie potrzeb wszystkich grup właścicieli, szczególnie jeśli wchodzą w skład tej samej wspólnoty.